집값이 내렸다고는 하나 막상 집을 보러 나서면 크게 체감하기는 어렵다. 그래서 많은 잠재 바이어들이 시세보다 싼 As is 주택 구입을 고려하기도 한다. 불과 몇년 전만 해도 As is 주택은 투자나 임대를 목적으로 구입하는 경우가 많았지만 최근엔 집값 상승과 주택 재고 부족으로 인해 거주용으로 As is 주택에 관심을 갖는 바이어들이 늘고 있다. 그러나 As is 주택은 시세보다 저렴한 대신 수리비는 물론 주택 구조 결함 등 놓치는 부분도 많아 구입 후 낭패를 볼 수도 있다. As is 주택 구입을 계획하는 잠재 바이어를 위한 구입 전 고려사항을 알아봤다.
■ As is 주택이란
픽서어퍼 홈(Fixer-upper homes)이라도 부르는 As is 리스팅은 말 그대로 리모델링을 진행하지 않고 현재 상태 그대로의 집을 시장에 내놓은 것을 말한다. 대개 As is 주택은 부동산 투자자들이 구입 후 수리해서 판매하기 위해 사들이는 경우가 많지만 거주가 목적인 바이어들은 리모델링 예산을 고려해도 집값이 시세보다 싸다고 판단했을 때 구입한다.
■ 수리비
As is 주택을 구입하는 이유는 구입 후 수리비가 들어간다해도 밑지는 장사가 아니라는 확신이 있기 때문이다. 그러나 최근 건축 인력 부족, 자재비 상승 등으로 인해 주택 수리 및 리모델링에 들어가는 비용이 크게 상승했다.
예를 들어 콘크리트에 재료가 되는 모래 가격은 두 배 이상 상승했다. 따라서 As is 주택 구입을 계획하고 있다면 이후 수리비를 감안해 동일 지역의 리모델링 된 리스팅보다 훨씬 싸야 한다.
그러나 단순히 가격만 싸다고 덜컥 계약해선 안된다. 최근 상황에선 건축 자재 조달 현황과 비용에 대해서도 미리 알아봐야 한다. 게다가 최근 건설 인력 부족으로 인해 공사 기간이 팬데믹 이전보다 훨씬 더 많이 소요돼 이는 결국 비용 상승으로 이어지고 있다. 리모델링 전문가들은 “요즘은 자재 주문 후 도착 날짜와 가격이 시시각각 변하고 있다”며 “따라서 처음 받은 견적서대로 공사비와 공사기간이 진행될 것이라 낙관해서는 안된다”고 조언한다.
■ 쇼핑 전 결정사항
As is 주택 구입 목적이 수리 후 임대 혹은 판매인지 아니면 거주용인지를 결정해야 한다. 또 거주를 목적으로 한다면 적어도 몇년 동안 거주할 것인지도 정해야 한다. 이 결정은 구입 후 리모델링 계획과 예산을 세우는데 가장 큰 기준이 되기 때문이다.
예를 들어 임대 목적으로 구입한 주택이라면 주방 리모델링 시 굳이 비싼 자재를 사용하기보다는 임차인에게 어필할 수 있는 저렴한 자재를 이용하면 된다. 그러나 거주용이라면 개인 취향에 맞춰 비싼 자재와 가구를 들여놓아도 부동산 가치 상승에 반영될 수 있다. 주택 수리에 대한 계획도 구입 전 세워야 한다.
직접 수리할 것인지, 수리업체를 쓸 것인지, 컨트랙터 라이선스 없는 핸디맨을 쓸 것인지 등에 대해서도 미리 알아보고 정해야 수리비 예산을 책정할 수 있다. 예를 들어 공간 확장을 계획할 시 라이선스가 없는 사업자는 확장공사가 불가능하기 때문에 어느 정도까지 리모델링을 할지를 미리 계획한 뒤 계약자를 선정해야 한다. 또 수리 범위에 대해서도 미리 결정해야 한다.
예를 들어 인테리어 업그레이드 수준의 수리만 필요한 주택을 구입할 것인지 배관이나 지붕, 전기배선까지 수리할 의향이 있는지를 미리 결정한 뒤 집 쇼핑에 나서야 한다. 만약 라이선스 없는 핸디맨이나 혹은 집주인이 직접 수리를 할 계획이라면 바닥, 페인트, 주방 정도의 리모델링만 필요한 As is 주택을 구입해야 한다.
■ 고려사항
As is 주택 구입을 고려할 때 가장 먼저 살펴봐야 할 것이 수리비. 홈어드바이저(HomeAdvisor) 통계에 따르면 As is 주택 구입 후 기본적인 수리비는 전국 평균 4498달러였으나 만약 지붕이나 배관까지 수리해야 한다면 전국 평균 1만달러 이상 소요되는 것으로 나타났다. 그리고 무엇보다 As is 주택을 구입할 계획이라면 사전 인스펙션이 무엇보다 중요하다. 특히 육안으로 확인 불가능한 배관, 전기, 냉난방 시스템 등은 꼼꼼히 체크해야 한다.
특히 일부 주택 구조와 관련된 문제는 수리 자체가 불가능하므로 나중에 집값에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문에 철저하게 체크해야 이후 낭패를 막을 수 있다. 이처럼 꼭 필요한 수리 외에도 집 외관과 내부를 리모델링할 시 집값 상승에 얼마나 도움이 되는지도 따져보고 결정해야 한다.
예를 들어 주방 리모델링시 전국 평균 비용은 2만6214달러가 소요되는데 이후 판매 시 72.2%를 회수할 수 있다. 거주용 As is 주택 구입 시 최대 장점은 살면서 천천히 수리를 할 수 있고 수리비가 들어간다해도 시간이 지나면서 자연스레 집값이 올라간다는 것이다. 그래서 시세보다 싼 As is 주택에 투자자들이 몰리면서 복수 오퍼가 생기면 바이어는 마음이 조급해져 입찰 전쟁에 뛰어들기도 한다. 그러나 그럴때 일수록 바이어는 냉정을 잃지 말고 향후 수리비를 고려해 집값 오퍼를 해야만 한다.
