◇ 당신이라면 이 집 사겠습니까?
다소 당돌한 질문이지만 에이전트의 답변에 따라 주택 구입 결정에 큰 영향을 미칠 수 있다. 에이전트가 망설임 없이 긍정적인 답변을 내놓는다면 구입 고려 대상 매물로 생각해도 큰 문제가 없겠다. 그러나 에이전트가 답변을 주저하거나 부정적인 반응을 보인다면 경고로 받아들여야 한다.
바이어의 눈에 아무리 마음에 드는 매물이라도 에이전트의 시각으로 볼 때 막상 구입 결정을 내리기가 힘든 매물이라는 의미일 수 있다. 질문에 대한 에이전트의 답변이 시원치 않다면 왜 그렇게 생각하는지 반드시 확인해야 한다. 매물 자체의 결함이 아니더라도 주변 환경이나 셀러의 성향 등이 문제일 수도 있다.
◇ 과거 매매 기록을 알 수 있나요?
이제 막 나온 ‘따끈한’ 매물처럼 보여도 과거에 복잡한 매매 기록을 가진 매물도 있다. 정확히 파악하기 힘들더라도 에이전트에게 매물의 과거 매매 기록을 최대한 알아봐 달라고 요청해야 한다. 매매 기록을 파악하면 가격 등 매매 조건을 협상할 때 적절히 활용할 수 있다.
최근 매매된 시기를 먼저 점검한다. 불과 1~2년 전에 구입한 집을 다시 내놓은 경우라면 빨리 팔아야 하는 속사정이 있는 것으로 볼 수 있다. 이제 막 나온 것처럼 보이는 매물이지만 한 번 내놨다가 안 팔려서 다시 나온 매물도 있다.
새 부동산 회사나, 새 에이전트를 통해서 다시 내놓게 되면 매물 사진도 업데이트되기 때문에 새 매물처럼 보이기 쉽다. 하지만 에이전트는 ‘MLS’(Multiple Listing Services) 기록을 통해 전에 나왔던 매물인지 쉽게 확인할 수 있다. 안 팔려서 다시 나온 매물도 가격 협상 여지가 큰 매물이다.
과거에 임대 기록이 있는지 반드시 확인해야 한다. 임대된 적이 있는 매물은 주인이 살았던 집에 비해 관리가 잘 안되는 것이 일반적이다. 또 주인이 살지 않아 매물 정보를 파악하는 데 어려움이 크기 때문에 철저한 홈 인스펙션이 필요한 매물이다.
◇ 어떤 ‘컨틴전시’ 조항을 포함해야 하나요?
주택 구매 계약을 체결한 뒤에 단순히 마음이 바뀌었다고 해서 계약을 취소할 수 없다. 바이어와 셀러가 구매 계약서에 서명을 한 순간부터 계약 사항을 반드시 이행해야 하는 법적 의무가 발생한다. 단 몇 가지 예외 조건은 있다.
주택 구매 절차를 진행할 때 셀러보다는 바이어 측에게 불확실성이 크기 때문에 바이어를 보호하기 위한 조항을 두고 있다. ‘컨틴전시’(Contingency)로 불리는 이 보호 조항이 해결되지 않으면 바이어는 불이익을 받지 않고 계약을 취소할 수 있다.
대표적인 컨틴전시는 모기지 대출, 홈 인스펙션, 감정가 등이다. 모기지 대출이 일정 기간 내에 승인되지 않거나 홈 인스펙션을 통해 심각한 매물 결함이 발견된 경우, 주택 감정가가 계약 가격보다 낮게 나왔을 때 바이어에게 계약을 취소할 수 있는 권한이 주어진다. 컨틴전시는 반드시 계약에 포함해야 하는 조건은 아니고 임의로 삭제를 결정할 수 있다.
그런데 셀러는 컨턴전시 조건이 너무 까다롭거나 많이 포함된 오퍼를 꺼리는 경향이 있다. 특히 요즘처럼 매물이 부족한 셀러스마켓에서는 컨틴전시를 삭제하는 바이어가 많다.
컨틴전시를 삭제하려면 반드시 에이전트와 의논을 거쳐 결정하는 것이 좋다. 지은 지 오래된 집을 구입하면서 홈 인스펙션 컨틴전시를 빼면 위험 부담이 커진다. 반대로 지은 지 얼마 안 된 집은 홈 인스펙션 컨틴전시 삭제해도 위험 부담이 낮다. 시세보다 낮게 나온 것으로 판단되거나 전액 현금 구매인 경우도 감정가 컨틴전시를 빼볼 만하다.
◇ 관리비 추가 징수가 예정되어 있나요?
타운 하우스나 콘도미니엄 단지는 ‘주택 소유주 협회’(HOA)를 통해 공공시설이 관리된다. 단독 주택의 경우 게이트나 수영장 공공시설이 있는 경우 HOA가 운영된다. HOA의 관리를 받는 주택은 매달 관리비를 납부해야 하고 비정기적으로 추가 관리비가 징수되기도 한다.
추가 징수는 HOA 적립금이 부족하거나 단지 내 도로 보수, 지붕 교체, 건물 페인트 등 대규모 공사비가 필요할 때 HOA 승인을 통해 징수가 결정된다. 추가 징수를 앞둔 매물을 구입하면 주택 구입 직후 비용 부담이 커질 수밖에 없다.
HOA가 운영되는 매물을 구입할 때 추가 징수 내용 등이 포함된 HOA 서류가 바이어에게 전달되는데 이 서류를 꼼꼼히 검토해서 관련 내용을 확인해야 한다. 그런데 HOA 서류가 수십 페이지를 넘는 경우가 많아 바이어가 혼자 검토하기에 다소 부담스럽다. 반드시 에이전트에게도 서류 검토를 의뢰해 관리비 추가 징수 등 특이 사항이 있는 지 확인 하면 좋다.
◇ 동네에 대해 알아야 할 사항이 있나요?
집을 살 때 지역에서 오래 활동한 에이전트의 도움을 받는 것이 좋은데 여기에는 그럴 만한 이유가 있다. 지역 주택 시장 상황은 물론 동네의 돌아가는 사정도 잘 파악하고 있기 때문이다. 셀러가 집을 내놓은 속사정, 최근 발생한 범죄, 지역 개발 계획, 학군, 편의 시설 등 매물 검색 사이트에서는 확인하기 힘든 내용을 물어보면 좋다. 주택 조건도 중요하지만 동네 분위기 등도 주택 가치에 큰 영향을 미치기 때문에 주택 구입 전에 미리 알고 있어야 한다.
동네 사정에 대해 에이전트에게 문의할 때 주의해야 할 사항이 있다. 1968년부터 시행되온 ‘부동산 공정 거래법’(Fair Housing Act)에 의해 인종, 피부색, 종교, 출신 국가, 성별, 장애 유무에 따른 차별을 금지하고 있다. 따라서 옆집에 어느 인종이 사는지, 셀러가 장애인인지 등에 대해서는 물어봐서도 안 되고 에이전트도 답변을 할 수 없다.
