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2019년 시행되는 새로운 부동산 법안

Posted by admin on December 27, 2018
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house2019년 1월부터 캘리포니아 주에서 다양한 부동산 관련 법률이 시행에 들어간다. 가주 의회가 제정한 1,016건에 달하는 부동산 법안 중 우리 생활에 중요한 영향을 미칠 법규를 소개한다. 올해는 산불 등 자연재해와 관련된 법률들이 다수 제정됐다.

▲건축허가 유효기간 연장(AB 2913)
건축허가 발급이 된 날로부터 12개월(과거 180 일) 이내에 작업이 시작되지 않거나, 허가 후 작업 중단 시에는 건축 허가 발급이 취소된 것으로 간주한다. 건축 허가 신청자가 서면으로 1회 또는 추가 연장 신청을 했을 때에는 각 연장 신청 마다 180일 간 연장 해 준다.

▲주택 건축 허가 기록이 없을 때(SB 1226)
기존 주택에 건축 표준법 적용과 특정 시설에 대한 건축 허가 일자 기록이 없으면 이를 지방정부 건축과에서 결정한다.

▲소유주협회(HOA) 사기 방지 위해 매달 1회씩 재무기록 보고(AB 2912)
HOA 사기 방지를 위해 1개월에 한 번 재무기록, 지출된 수표 점검, 체납금 수령 보고를 한다. 관리인은 1만달러 또는 비축금 또는 입금된 운영비의 5% 이상의 돈을 지출 할 때에는 이사회의 사전 허락을 받아야 하며 일정 규모의 손실 보험을 유지해야 한다.

▲주택 태양열 시설 설치(SB 100)
가주 정부는 2020년 1월1일부터 건축되는 새 집에 대해서 태양열 시설을 의무적으로 설치해야 한다. 2046년까지 풍력, 태양열, 수력 원천으로 100% 전기 생산하는 것을 소비자한테 공급하자는 정책이다.

▲전기회사에 산불 보상 청구 한계(SB 901)
산불이 전기회사 시설에서 발생했을 때에, 전기회사 파산을 막기 위해서 일부 손실 액수를 전기 수혜 손님한테 전기료에서 지불하는 것과 함께 주정부 산림청 운영비용으로 지불하도록 했다. 그리고 피해 손실 지불 한계 절차도 마련했다.

▲재정, 융자 조정 계약 외국어로 번역(SB 1201)
융자기관은 융자 조정을 위해 한국어, 히스패닉, 중국, 필리핀, 베트남 언어로 흥정을 했을 때에는 이들의 언어로 된 융자 서류를 제공해야 된다. 예상 융자 경비(good faith estimate) 뿐만 아니라 융자 비용 견적(loan estimate)과 융자 종결 경비에 대해서도 밝혀야 된다.

▲주택 검사원 스프링클러 작동 검사(AB 2371)
주택 검사원 또는 자격증을 갖춘 ‘스프링클러’ 배관 검사원(certified landscape irrigation auditor)에게 정원 물 절약을 위해서 검사를 받을 수 있게 된다.

▲차압 주택 소유주 보호 융자 조정(SB 818)
차압에 직면한 주택 소유주 보호를 위한 융자조정법이 2012년에 제정되었다가 2018년 1월1 일 만기가 되었다. 새 법은 영구적으로 효력을 연장했다.

▲보험 회사, 화재와 자연 재해 피해자의 보험 가입 취소
보험회사가 화재 또는 자연 재해 발생 시에 보험 가입자한테 복구비용 지불을 하지 않는 피해를 방지하기 위해 다음과 같은 법률이 새해 1월1일부터 시행된다.
SB 824: 보험회사는 비상사태 선언 한 날로부터 1년간 보험 가입 취소를 못한다.
SB 894: 주요 재해로부터 생존한 사람한테 주택 보험을 최저 24개월 갱신해 주어야 된다. 그리고 12개월의 추가 생활비를 지불하고 주거지 및 기타 구조물 손실금을 지불, 주택의 재건축을 가능케 해야 한다.

SB 917: 기존 법에서 산사태, 빗물과 함께 섞여 내려온 산사태, 흙탕 토질 유실(mudslide), 흙탕물(mudflow) 또는 쓰레기 더미가 직접적 피해가 아닌 혼합된 간접 피해는 보상을 받지 못했다. 새 법은, 혼합된 피해까지 직접 피해로 규정, 보상을 가능케 했다.

AB 1772: 보험 가입자는 화재 보험 약정에서 완전한 복구비용 수령 기간을 과거 24개월에서 36개월로 연장한다.

▲화재 보험 복구비 미달 통고(AB 1797)
보험 가입자에게 2년에 한 번씩 보험 갱신 이전에 복구비용이 낮으므로 복구 보험료를 더 올리는 것을 고지해서 보험 가입자가 결정할 수 있도록 통보해야 한다.

AB 1800: 보험 가입자가 주택 전체 손실(total loss)을 당했을 경우, 재복구 또는 새 지역에 다른 주택을 구입할 수 있게 보상비를 지불해야 한다. 과거 시설보다도 새로운 추가 시설비용(upgrade)과 다른 장소의 건축을 제한하지 못한다. 이 법은 2018년 9월21일 이후 보험 구입자, 갱신자에게 적용된다.

그리고 보험회사가 새 장소에 새로운 추가 시설비용, 추가 항목 보험 가입(extended coverage), 다른 장소에 기존 주택 구입, 보험 갱신 등을 거절할 수 없다. 이 법은 2019년 7월 1일 이후부터 보험 가입, 갱신자부터 적용된다.

AB 2594: 만약 주 정부 긴급 재해(state of emergency)인 경우, 주택 소유주가 보험회사 상대로 소송을 할 수 있는 공소 시효를 12개월에서 24개월로 연장한다.

▲건물주와 입주자: 상가 입주자 건물 포기 정황(AB 2847)
상가 임대 계약에서 ‘건물 포기 정황 통고’(Notice of belief of Abandonment) 일자가 없는 경우에는 최저 3일(과거 14일) 간의 ‘포기 추정 통고’(Notice of Belief of Abandonment)를 다음 날 우편배달(overnight)로 통고할 수 있다. 이 통고는 통고 여부와 관계없이 15일 후에는 취소된다.

▲건물주와 입주자/상업 임대 입주자 동산 폐기(AB 2173)
건물주는 상가 입주자가 떠난 후에 입주자 동산이 남아 있을 때에는 경매처분 서면통고를 입주자한테 해야 한다. 그러나 건물주가 판단했을 때 입주자의 동산 가치가 2,500달러 또는 1개월분의 임대료(과거 750달러 또는 임대 면적 Sq. 당 1달러 가치) 보다 높은 것을 선택해서 건물주 자신이 사용하거나 폐기처분 할 수 있다.

▲건물주 입주자/3일 퇴거 통고에 주말 제외(AB 2343)
기존 법은 건물주가 입주자 임대 계약 위반으로 퇴거 소송을 진행 할 때에, 건물주는 먼저 입주자한테 ‘3일 내 위반 수정 또는 퇴거 통거’(3day notice to cure the violation or vacate)를 주어야 된다. 새 법은, 법정 공휴일, 토요일, 일요일은 3일 이내 수정 통고 기간에 해당되지 않는다. 그리고 건물주 퇴거 고소장에 대해서 입주자가 답변하는 시간을 통고를 받은 날로부터 5일 이내에 답변을 해야 하는데, 이 역시 같은 기준이 적용된다.

▲태양열 시설 융자(PACE)) 주택 공사 (AB 2063)
태양광 시설 공사, 친환경 시설, 에어콘, 주택 보온과 방음·방열(attic insulations), 냉방 배관 시설, 유리창 등 친환경 공사의 융자(PACE) 계약 서명 이전에 주택 소유주가 공사비용을 지불할 수 있는 능력이 있다는 것을 먼저 확인 한 후 계약서에 서명할 수 있다. 그리고 파산 신청한지 7년이 경과되지 않았거나 주택 월부금 지불이 6개월 이상 체납된 사람한테는 융자를 제공하지 않아도 된다.

▲카운티 지역 5에이커 이하 소규모 다세대 개발 시 환경 보고 면제(AB 1804)
카운티 지역에서 주택 지역 내에 에워싸인 곳에 5에이커 미만 공지에 최저 6동의 다세대 주택 건설을 할 때는 환경 검토 절차를 면제 해 준다. 단, 건축 허가 요건에 합당해야 하고 천연기념 동·식물, 역사적 건물 등이 없어야 한다.

▲건물주 입주자/3세대 이상 주택 상판, 계단, 통로 안전검사(SB 721)
2018년 9월17일부터 3동 이상의 다세대 주택의 상판(deck), 발코니, 계단과 통로(walkways) 에 대한 안전검사를 자격증이 있는 회사로부터 2025년 1월1일까지 검사를 마쳐야 한다. 2019년 1월1일부터 아파트를 콘도로 변경한 건물은 에스크로 종결 이전에 검사를 받아야 되고 필요한 수리 또는 교체 공사를 했다는 증명을 가주 부동산국에 제출해야 된다. 시행 2018년 9월17일. ▲건물주 입주자/법률 집행자와 긴급호출(AB 2413)

가정 폭력 및 기타 유형의 학대 보호를 위해서 911 응급 또는 다른 기관에 도움을 요청했다고 임대 취소와 퇴거 등의 불법적 차별 행위를 못한다.

▲건물주 입주자/재해 비상 선포 후 임대료 증가와 퇴거(AB 1919)
기존 법은 주정부 비상사태 선언 후 주거용 임대 부동산 임대료를 10% 이상 올리는 것은 금지했다. 새 법은 임대료 인상 규정이 비상사태가 연장 될 때까지 유지된다. 비상사태 기간 동안 퇴거는 법이 허용하는 예외조항을 제외하고 불법이다. 단 임대 기간 중 일상 관리 비용보다 더 증가할 경우 10% 이상의 임대료 인상을 허락한다. 새 법은 모바일 홈에도 적용된다.

▲건물주 입주자/건물주가 제3자로부터 임대료 수령(AB 2219)
건물주는 입주자 대신 제3자로부터 임대료를 수령할 수 있다. 그러나 임대료를 지불하는 제3자가 입주자의 법적 권리까지 부여받지는 않는다.

▲부동산 관련 용어 변경(AB 1289, AB 2884)
매각자 부동산 에이전트를 ‘Seller‘s agent’로 변경한다. 판매자만을 위한 부동산 에이전트(Seller exclusively)란 용어 사용을 제외시킨다. 새 법은 매입자 부동산 에이전트를 ‘Buyer’s agent‘로 변경했다. 매각자와 매입자 모두를 대리하는 2중 부동산 업자는 구입자 또는 판매자의 재정 상태, 이들의 결정 상태(motivations), 흥정 위치 또는 다른 개인적 정보가 가격에 영향을 미치는 정보 등은 계약 당사자의 서면 요구나 허락이 없으면 제공하지 않아도 된다.

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