주택 매매 경험이 없는 사람이라면 마치 부동산 거래에 적용되는 규정으로 여기기 쉽다. 그러나 부동산 중개 수수료는 법으로 정해진 수수료율이 없기 때문에 부동산 에이전트와 고객 간의 합의에 의해 정할 수 있다.
다만 가장 일반적으로 적용되는 수수료율이 약 5%~6%라서 일반인들에게는 마치 규정인 것처럼 알려져 있다. 이처럼 부동산 거래와 관련, 일반인들에게 잘못 알려진 상식이 많다. 잘못된 정보로 거래에 나서다보면 불필요한 피해가 발생하기 쉽다. 온라인 부동산 정보 업체 ‘질로우 닷컴’이 잘못 알려진 부동산 관련 상식들을 바로잡았다.
■ 수수료율 반드시 6%
부동산 수수료에 대해 잘못 알려진 정보들이 많다. 가장 대표적인 것이 바로 수수료율이다. 부동산 매매 경험이 전혀 없는 사람들은 주변 이야기만 듣고 부동산 수수료율이 6%로 규정된 것으로 알고 있기 쉽다.
수수료율이 6%라는 것은 잘못된 상식이며 실제로 법으로 정해진 수수료율은 없다. 대신 수수료는 부동산 에이전트와 고객 간의 합의에 의해 정해진다. 다만 지역별로 관행처럼 적용되는 수수료율이 있는데 약 4%~6%의 수수료율이 적용될 때가 가장 많다.
부동산 수수료율은 부동산 매매 가격을 기준으로 적용되기 때문에 매매 가격이 높으면 수수료 금액도 커진다. 부동산 매매 시 수수료가 차지하는 비용이 가장 크기 때문에 수수료율 조금이라도 낮추면 셀러의 비용 부담을 크게 줄일 수 있다. 그러나 수수료율이 6%로 알고 있는 경우 수수료 비용을 낮출 기회를 잃게 되는 것이다.
■ 수수료는 반드시 셀러만 지급한다
부동산 수수료는 일반적으로 주택을 파는 셀러가 지불하는 경우가 많다. 그러나 이것도 법으로 정해진 규정은 아니기 때문에 경우에 따라 바이어가 수수료를 지불할 수도 있다. 부동산 수수료를 리스팅 에이전트가 ‘독식’하는 것처럼 알고 있는 경우도 많지만 역시 잘못 알려진 내용이다.
부동산 수수료는 셀러 측 에이전트가 소속된 부동산 업체와 바이어 측 에이전트의 업체가 50%씩 나눠 갖는 것이 가장 흔한 경우다. 그런 다음 각 부동산 업체와 해당 에이전트와의 계약에 따라 정해진 비율로 수수료를 다시 분배하게 된다.
■ 한번 정한 에이전트는 교체할 수 없다
부동산 에이전트 교체 여부는 고객이 셀러냐 바이어냐에 따라 달라진다. 셀러의 경우 거의 대부분 에이전트와 리스팅 계약을 체결하는데 계약 기간은 약 6개월에서 1년이 가장 흔한 경우다. 주택 시장 상황에 따라 주택 매매가 빨리 이뤄지는 경우 리스팅 계약은 약 3개월 정도로 단축되기도 한다. 리스팅 에이전트와 일정 기간 동안 주택 매매를 위임한다는 리스팅 계약을 맺으면 이 기간 동안 에이전트를 교체하는 일은 쉽지 않다. 계약 기간이 종료될 때까지 기다린 뒤에야 새 에이전트를 물색할 수 있는 기회가 생긴다.
리스팅 계약을 체결한 에이전트의 업무 진행 능력이 불만족스럽다면 계약 기간이 끝나기 전이라도 계약 취소를 요청해 볼 수는 있다. 그러나 계약 취소 여부는 리스팅 에이전트가 속한 부동산 업체의 책임자에게 결정 권한이 있기 때문에 쉽게 성사되기 힘들다. 따라서 철저한 검증 과정을 거쳐 리스팅 에이전트를 선정하는 것이 무엇보다 중요하다.
셀러와 반대로 바이어의 경우 에이전트와 계약을 체결하는 경우가 매우 드물다. 에이전트가 불만족스러울 경우 다른 에이전트로 교체도 얼마든지 가능하다. 또 여러 에이전트에게 매물 검색을 의뢰하는 경우도 많다.
그러나 매우 유능한 에이전트이거나 특정 지역 전문 에이전트인 경우 독점 에이전트 계약 체결을 요청하기도 한다. 독점 에이전트 계약을 맺은 바이어의 경우 계약 기간 동안은 해당 에이전트를 통해서만 주택 구입이 가능하고 중도에 다른 에이전트로 교체할 수 없다.
■ 리스팅 에이전트를 통해서는 구입할 수 없다
바이어와 셀러는 각각 별도의 에이전트를 통해서 주택을 매매해야 한다고 알고 있는 경우도 있는데 사실과 다르다. 바이어라도 필요하다고 판단되면 셀러의 주택 판매를 대행하는 리스팅 에이전트를 통해서 주택 구입 절차를 얼마든지 진행할 수 있다. 요즘처럼 주택 매물 부족 현상이 심각할 때는 리스팅 에이전트에게 먼저 접촉해 주택 구입 절차를 의뢰하는 바이어도 많다.
바이어는 반드시 별도의 에이전트를 통해서 주택을 구입해야 한다고 알려진 이유는 바이어와 리스팅 에이전트 사이에서 자칫 이해 충돌이 발생할 수 있기 때문이다. 리스팅 에이전트는 셀러와 리스팅 계약 체결을 통해 셀러 측에게 ‘신의 성실 의무’(Fiduciary Duty)를 지게 된다.
신의 성실 의무는 셀러의 이익에 위배되는 행위를 해서는 안되는 반면 이익을 극대화해야 한다는 의무를 뜻한다. 따라서 리스팅 에이전트가 바이어의 주택 구입 절차까지 대행할 경우 양측의 이익을 대변해야 하는 과정에서 이해 충돌이 발생하기 쉽다.
■ FSBO 매물 구입이 반드시 셀러를 통해서면 가능하다
최근 FSBO 사인이 걸린 매물이 부쩍 늘었다. FSBO 매물은 ‘For Sale By Owner’의 약자로 리스팅 에이전트 없이 셀러가 직접 내놓은 매물이다. 매물이 부족해 내놓기만 하면 팔리다 보니 수수료 비용을 절약하려는 셀러들에 의해 FSBO 매물이 크게 늘었다.
FSBO 매물은 반드시 셀러와 직접 거래해야 한다고 알고 있는 바이어가 많다. 그래서 그동안 집을 보여준 에이전트가 있는 바이어는 FSBO 매물이 마음에 들어도 구입을 아예 고려하지 않는 경우도 있다. 과거에는 FSBO 매물을 내놓은 셀러가 에이전트를 둔 바이어와 거래를 꺼리는 경우도 많았지만 최근 이런 관행 역시 많이 바뀌었다.
에이전트를 통해 오퍼를 제출하는 바이어라도 바이어 측 에이전트에게 일정 금액의 수수료를 제시하는 FSBO 매물이 전보다 많아졌다. 요즘처럼 마땅한 매물을 찾기 힘든 시기에는 FSBO 매물도 구입 대상에 적극 포함하고 셀러 측에게 바이어 에이전트 수수료 지불 의사를 물어보는 것이 중요하다.
