부동산을 개발할 때 가장 먼저 살펴봐야 하는 것이 조닝(zoning)이다. 조닝은 부동산의 용도를 규제하는 조례에 따라 토지를 구획하거나 구획된 지역을 가리킨다.
1916년 뉴욕에서 가장 먼저 실시됐으며, 캘리포니아는 1917년 이 제도를 도입했다. 일반적으로 로컬정부는 주거용 지역(R), 상업용 지역(C), 산업용 지역(M), 농업용 지역(A) 등으로 조닝을 나누고 있다. 다음은 LA시를 기준하는 한 조닝 규정이다.
◆주거용 조닝(Residential Zones)
일반적으로 흔히 사용되는 주거용 조닝은 R1~R5다.
R1=R1은 단독주택용으로 듀플렉스가 들어서면 안 된다. 주택 1채를 짓는 데 필요한 대지면적은 최소 5000스퀘어피트이며, 건축할 수 있는 건물의 최대 높이는 45피트다. 주차공간은 2대이며 주차된 차를 덮을 수 있는 지붕이 있어야 한다.
R2=단독주택은 물론 듀플렉스 및 소규모의 아파트를 지을 수 있는 지역이다. 하지만 대지면적 2000스퀘어피트당 주택 1유닛을 지을 수 있어 아파트를 짓기란 쉽지 않다.
R3=다세대주택이 가능하며차일드케어 시설을 지을 수도 있다. 대지의 최소면적은 5000스퀘어피트 이상이며 유닛당 최소 800스퀘어피트의 공간을 필요로 한다. 건물은 높이 45피트까지 지을 수 있다. 주차공간은 1~2유닛까지는 유닛당 1대, 3유닛은 유닛당 1.5대, 4유닛부터는 유닛당 2대가 필요하다.
R4=아파트를 개발하기에 가장 적합한 지역이다. R3 조닝에서 허가된 것 외에 교회, 학교, 홈리스 셸터 건설도 가능하다. 주로 LA한인타운, 할리우드, 노스할리우드 등에 많이 분포돼 있다. 최소 대지면적은 5000스퀘어피트 이상이고 대지면적 400스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있다. 이를테면, 땅 면적이 8000스퀘어피트라면 최대 20유닛까지 건축 가능하다. 스튜디오는 유닛당 1대, 1베드룸은 유닛당 1.5대, 2베드룸 이상은 유닛당 2대의 주차공간이 필요하다.
R5=고층 콘도나 아파트 개발이 가능한 지역이다. 또한 클럽, 병원, 호텔 등이 들어설 수 있는 지역이다. 주로 LA다운타운에 분포돼 있으며, LA한인타운의 경우 윌셔 및 3가 일부 지역이 R5 조닝으로 지정돼 있다. 고도제한이 없으며, 대지면적 200스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있어 주로 고층 건물 개발이 이뤄지고 있다.
◆상업용 조닝(Commercial Zones)
상업용 건물 개발이 이뤄지는 곳이며, CR, C1, C2, C3가 일반적이다.
CR=제한적 상업용 지역으로 은행, 클럽, 호텔, 교회, 학교 등이 들어설 수 있으며 R4 조닝과 비슷한 규정이 적용된다.
C1=역시 제한적 상업지역으로 소매업을 운영할 수 있는 곳이다. 최소면적 규정은 없고 고도제한은 35피트다. 10만 스퀘어피트보다 적은 오피스 빌딩, 호텔, 병원 등을 개발할 수 있다. C1 조닝에 주거용 유닛을 개발하면 R3 규정을 따라야 한다. 일반 상업용 건물과 메디컬 오피스는 실내면적 250스퀘어피트당 1대를 주차할 수 있는 공간이 있어야 한다. 다른 목적의 오피스 빌딩은 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간을 확보해야 한다.
C2=가장 일반적인 상업용 조닝으로, 소매상가 이외에도 방송국, 주차장 건물, 교회, 학교, 자동차 딜러 등도 오픈할 수 있다. 이 조닝에서의 주거용 건물은 R4 규정을 적용받는다. 일반 상업용 건물은 실내면적 250스퀘어피트당 1대의 주차공간이 있어야 하고 일반 오피스는 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간이 필요하다.
C3=모든 업종이 들어설 수 있다. 최소면적 규정은 없으며, 고도제한도 사실상 없다. 주차규정은 C2 규정과 같다.
◆산업용 조닝(Manufacturing Zones)
MR1 지역에는 미디어 프로덕트, 동물병원, 클리닉 등을 열 수 있고 MR2에는 제한적인 경공업 업종과 장의사 등을 운영할 수 있다. 또 M1 지역의 경우 제한된 제조업 시설은 개발할 수 있지만 병원과 학교는 들어설 수 없다. M2는 M1시설과 경공업이 중심이며 M3는 경공업 및 중공업 시설을 건설할 수 있다.
