모기지 이자율이 드디어 오르기 시작했다. 국영 모기지 기관 프레디맥의 집계에 따르면 30년 만기 고정 금리는 약 4.4%(2월 22일 마감 기준)로 어느덧 5%대를 향해 성큼 다가서고 있다. 올해부터 이자율이 본격적으로 상승할 것이라는 전망은 있었지만 상승 속도가 예상보다 조금 빨라진 점이 우려스럽다.
이자율이 오르기 시작하면 주택 구입자들은 불안해 질 수 밖에 없다. 가만히 앉아서 주택 구입 비용이 오르는 것을 지켜봐야 하기 때문이다. 온라인 재정정보 업체‘너드월렛’(NerdWallet)이 모기지 이자율 상승 시 주택 구입자들이 알아두면 좋은 점들을 소개했다.
■ 페이먼트 부담 낮지만 장기 이자 비용 급증
모기지 이자율이 오르면 매달 납부하는 모기지 페이먼트 금액이 오르게 된다. 페이먼트 인상폭은 이자율 상승폭에 따라 결정되는데 모기지 이자율이 아직까지는 낮은 수준으로 페이먼트 부담이 갑자기 늘어나는 일은 없겠다. 너드월렛의 집계에 따르면 30년 만기 고정 이자율은 2월 16일 기준 약 4.54%로 지난해 9월 26일 기준(약 3.99%) 대비 약 0.5%포인트 올랐다.
상승폭 기준으로 볼 때 불과 5개월 만에 오른 것치고는 비교적 높은 편이라고 할 수 있다. 하지만 월 페이먼트를 계산해 볼 경우 큰 부담이 아니라는 것을 알 수 있다.
20만 달러의 모기지 대출을 받는 경우 이자율이 4%에서 4.5%로 상승하면 월 페이먼트는 약 59달러가량 오르는데 그친다. 그러나 만기인 30년을 기준으로 계산하면 약 2만 1,000달러에 달하는 이자 비용이 추가로 발생하게 되는 점에 주목해야 한다.
■ 모기지 이자율 왜 오르나
모기지 이자율 상승세는 인플레이션에 대한 우려가 주도하고 있다. 지난해 말 세제 개편안이 통과되면서 인플레이션에 대한 우려가 시작됐고 최근 발표된 임금 상승률이 인플레이션 우려를 더욱 심화시켰다.
지난달 2일 발표에 따르면 임금은 전년 동기 대비 약 2.9% 상승한 것으로 조사된 바 있다. 세제 개편안의 골자인 감세가 시행되면 소비자 지출이 증가할 것으로 기대되며 소득 증가로 가계 지출이 늘 경우에도 물가 상승이 우려된다.
인플레이션 상승이 뚜렷해지면 시중 이자율이 오르게 되는데 모기지 이자율도 포함된다. 또 연방준비제도이사회(FRB)가 올해 적어도 2~3차례 기준 금리를 인상할 것이라는 예측이 우세해 모기지 이자율도 상승 압박을 받고 있는 상황이다.
이자율이 추가 상승할 것으로 전망하는 기업체와 각국 정부는 이자율이 더 오르기 전에 대출을 늘리려는 시도를 하고 있다. 대출 수요가 갑자기 증가할 경우에도 이자율을 끌어올릴 수 있고 결국 일반 소비자들의 모기지 대출과 크레딧 카드에 적용되는 이자율까지 상승할 수 있다.
■ 올들어 매주 오른 이자율
국영 모기지 기관 프레디 맥의 집계에 따르면 올해 초 3.95%(30년 만기 고정)로 시작한 모기지 이자율은 2월 넷째 주(약 4.4%)까지 한주도 거르지 않고 매주 상승을 이어가고 있다. 재융자에 많이 사용되는 15년 만기 고정 이자율 역시 올해 첫 주 약 3.38%로 집계된 이후 현재 약 3.85%대로 오른 상태다.
지난해 말 전문가들은 올해 모기지 이자율이 약 4.5%까지 오르고 상승 속도가 빠를 경우 약 5.5%대까지 오를 수 있다는 전망을 내놓았다. 올해가 두 달밖에 지나지 않았지만 현재 모기지 이자율은 이미 올해 전망치에 도달해 앞으로 얼마나 더 오를지 가 주택 시장의 최대 관심사다.
전문가들은 현재 모기지 이자율 상승세가 당초 예상보다 빠른 속도로 진행 중이지만 아직까지 우려할 만한 수준은 아니라는 분석이다. ‘경제정책 연구센터’(Center for Economic and Policy Research)의 딘 베이커 선임 이코노미스트는 “90년대 중반 이자율이 7%대를 넘었을 때도 주택 시장에 큰 영향은 없었다”라며 “이자율이 오른 다는 것은 그동안 침체됐던 경제가 정상으로 돌아오는 신호”라고 너드월렛과의 인터뷰에서 설명했다.
네이비 페더럴 크레딧 유니언의 로버트 프릭 이코노미스트도 “주택 시장이 그동안 너무 낮은 이자율에 익숙해진 것이 오히려 불안 요인”이라고 너드월렛과의 인터뷰에서 설명했다. 주택 시장 전문가들 보는 주택 시장에 영향을 미칠 수 있는 모기지 이자율은 약 6%대다.
이자율이 6%대를 넘기 시작하면 주택 수요에 영향을 미쳐 주택 거래 감소 및 주택 가격 하락 등으로 이어질 수 있다.
■ 이자율 상승시 주택 구입 요령
이자율이 상승해도 주택을 구입해야 하는 구입자들은 반드시 있다. 그러나 별다른 대비없이 주택 구입에 나서면 이자율 상승에 따른 구입비 증가 부담을 고스란히 떠안을 수밖에 없다. 이자율이 오르더라도 이자율을 낮출 수있는 방법을 찾거나 구입 가격대를 낮춰서 무리한 주택 구입을 피해야 한다.
이자율 고정(Rate Lock): 이자율이 오를 것이 확실시되면 이자율을 고정시켜서 모기지 대출 시 현재의 낮은 이자율을 적용받도록 할 수 있다. 마음에 드는 매물을 찾아 모기지 대출 신청을 할 때 대출 은행 측에 이자율 고정을 요청하면 된다.
일정 기간 내에 에스크로를 마감하면 그 사이 이자율이 오르더라도 이자율 고정을 신청할 당시의 낮은 이자율을 받을 수 있다. 일부 대출 은행의 경우 ‘플로트 다운’(Float Down) 옵션을 제공하기도 한다. 플로트 다운 옵션은 에스크로 기간 중 이자율이 하락하면 더 낮아진 이자율을 적용하는 옵션이다.
포인트 구입: 이자율이 급등이 예상되면 포인트를 구입해 이자율을 낮출 수 있다. 1포인트는 대출 금액의 1%에 해당하는데 이 금액을 지불하면 낮은 이자율을 적용받을 수 있다. 이자율 변동폭에 따라 포인트 구입에 따른 이자율 인하폭이 결정되는데 대개 1 포인트 구입 시 이자율을 약 0.25% 낮출 수 있다.
눈 높이 낮추기: 이자율이 오르면 모기지 페이먼트 금액이 높아지는 것은 당연하다. 이자율이 상승하는 시기에는 이자율 상승폭을 미리 예상해 이자율 상한선을 정해두는 것이 좋다. 예를 들어 이자율이 상한선을 넘어설 경우 무리한 주택 구입을 피할 수 있다. 반대로 구입하려는 주택의 가격대를 낮춰 이자율 상승을 대비할 수 있다.
