주택 관리 쉽고 아파트는 수익률 높아
주택은 투자금 적게 들지만 공실 생기면 큰 부담
아파트는 유지 비용 높지만 건물 가격 상승 빨라
전국적으로 렌트비가 크게 상승하면서 여유 자금이 있는 개인 중에는 임대 사업에 관심을 갖고 있는 사람들이 많다.
임대 목적으로 주거용 부동산을 투자하는 방법에는 크게 두 가지가 있다. 일반 주택(콘도&타운하우스 포함)과 아파트다.
두 가지 부동산은 관리 방법이 다르므로 어떤 형태를 선택할 것인지를 투자자 입장에서 먼저 생각하는 것이 바람직하다.
개인에 따라서 주택을 선호하는 사람이 있고 아파트가 좋다는 사람도 있다. 과연 주택과 아파트 투자의 장단점은 무엇인지 알아보자.
◆주택
장점:투자를 위한 자금이 적게 투입 된다는 것이 가장 큰 장점이라고 할 수 있다.
콘도와 타운하우스는 아주 비싼 지역이 아니라면 대략 50만~80만 달러면 2~3베드룸짜리 구입이 가능하다.
단독주택은 이보다 가격이 높지만 임대를 목적으로 한다면 굳이 비싼 동네를 선택하지 않아도 된다.
따라서 일반주택에 대한 투자는 100만 달러 미만으로 시작할 수 있다.
두번째로 꼽을 수 있는 장점은 세입자가 한 가정라는 것이다. 임대용 부동산을 잘 유지하려면 세입자와의 소통이 중요한데 한 가정만 있다는 것은 그만큼 관리가 쉽다는 것을 의미하다.
건물 관리도 아파트에 비해서는 규모가 작으므로 그만큼 문제 발생 여지도 적다고 할 수 있다.
또한 매니저 없이 건물주 혼자서도 세입자를 관리하기가 어렵지 않다
단점:집 한채에 세입자가 한 가정이므로 공실이 생기면 렌트 인컴은 하나도 발생하지 않는다.
만약 매월 들어오는 렌트비로 모기지 페이먼트를 해야 되는 상황이라면 집 주인한테 재정적인 부담이 될 수 있다.
국책 모기지 기관인 프레디맥에 따르면 전국의 렌트용 주택 입주율은 91.75%수준으로 되어 있다. 확률적으로는 공실이 생길 가능성이 10채 중 1채꼴이지만 세입자를 찾지 못하면 모기지 페이먼트가 힘들게 된다.
또 다른 단점으로는 렌트비를 올려 받아도 집값에는 아무런 영향이 없다는 점이다. 일반 주택은 집값과 렌트비와의 특별한 상관 관계가 없기 때문이다.
그래서 일반 임대용 주택의 가치는 렌트비가 아닌 전체적인 가격 상승에만 의존해야 되는 단점을 갖고 있다.
다운페이먼트를 많이 해야 어느 정도 인컴을 만들 수 있다는 것도 단점 중의 하나다.
50만 달러 짜리 2베드 콘도를 30% 다운해서 구입했다면 35만 달러에 대해 30년 고정 이자율 4.5%적용시 월 페이먼트는 약 1800달러가 된다. 여기에다 관리비 350달러 정도를 더하고 재산세를 한달에 500달러 추가 할 경우 집 주인이 내야하는 한달 페이먼트는 월 2650달러가 나온다. 수리비용으로 한달에 100달러 정도를 예비비로 잡아둘 경우 한달 렌트비를 적어도 2750달러 이상을 받아야 수익이 발생하게 된다.
모든 지출을 공제하고 한달에 1000달러이상의 렌트 수익을 올리려면 절반은 다운해야 된다는 계산이 나온다.
◆아파트
장점:유닛이 많을 경우 세입자 한·두 가정이 나간다해도 아파트 모기지 페이먼트를 하는데 큰 부담이 없다. 요즘은 전국적으로 아파트 공실률이 5% 미만이어서 거의 완전 입주 상태라는 것도 아파트만의 장점이다.
일반 주택과 달리 상대적으로 적은 다운페이먼트를 해도 렌트 수익이 발생하는 것은 장점이라고 할 수 있다.
그리고 렌트비가 매년 인상되면 건물 가격도 올라간다.
아파트와 같은 상업용 부동산은 건물 가치를 결정할때 순운영수입(Net Operating Income:NOI)을 기준으로 하기 때문이다.
NOI는 아파트 렌트 인컴에서 모기지 페이먼트를 제외한 모든 비용을 공제하고 남는 수입이다. 아파트 건물 가격은 NOI를 투자 대비 수익률이라고 부르는 캡 레이트로 나누면 된다.
즉 아파트의 연간 NOI가 12만 달러이고 캡레이트가 5%라고 하면 이 아파트의 가격은 240만달러가 된다. 만약 렌트비가 인상되어 NOI가 12만5000달러로 늘었다면 아파트 가격은 250만달러로 오르게 된다.
여기에 덧붙여 전체적인 부동산 가격의 상승 흐름에 따라서도 가격은 오르게 된다. 아파트 가격의 상승 요인은 일반 주택과 달리 두가지 요소에 좌우되는 셈이다.
특히 요즘처럼 렌트비가 지속적으로 오르는 상황에서는 아파트 가격도 계속 오르는 것이다.
단점:세입자가 많다보니 건물 수리 할 곳이 많이 생긴다. 아파트 관리인을 고용하면 귀찮은 일을 하지 않아도 되지만 월 렌트 수입의 7~10%를 지출해야 된다.
LA 등 렌트 컨트롤이 적용되는 지역에서는 렌트비 인상을 3~4%이상 할 수 없다는 것도 건물주에게는 재산권 행사의 제약이라고 할 수 있다.
투자금액도 주택보다 많이 소요된다. LA한인타운의 경우 위치 좋은 곳의 4유닛은 최소 150만 달러 이상은 줘야 구입이 가능하다.
