좋은 위치·테넌트 선정은 필수
수입 및 비용 분석 정확히 해야
렌트비가 지난 수년 간 급등하면서 렌털 프로퍼티의 투자 수익률이 높아졌다. 이 때문에 작은 주택이라도 하나 매입해서 렌트를 줘 수익도 올리고 시세차익도 기대하려는 투자자들이 많다. 하지만 렌털 프로퍼티 투자가 쉬운 것은 아니다.
렌트가 안 나가면 주택유지비용을 투자자가 고스란히 부담해야 하는 것은 물론 비용을 잘못 계산해 렌트비가 주택유지비용에 못 미치기도 한다. 이와 관련, CNBC는 최근 렌털 프로퍼티에 투자할 때 유념해야 할 5가지 사항을 소개했다.
◆좋은 위치 선정
부동산은 ‘위치에서 시작해 위치에서 끝난다’는 말이 있을 정도로 위치 선정이 중요하다. 렌털 프로퍼티를 선정할 때는 특히 더 그러하다. 위치가 좋지 않으면 테넌트 구하기도 쉽지 않고 가치도 상대적으로 떨어지기 때문이다. CNBC는 가급적이면 큰 길에 가깝고 대중교통 및 학교와 가까운 지역을 택할 것을 조언하고 있다. 이런 곳이 렌트가 잘 나가는 대표적 지역이라는 설명에서다.
어드밴티지 리얼에스테이트의 크리스 테일러 대표는 “투자자들이 많이 하는 실수 중 하나는 자신의 프로퍼티 가치를 과대평가하는 것”이라며 “좋지 않은 위치의 주택은 테넌트 찾기가 힘들고 매각 시에도 시장가 이하로 팔릴 가능성이 높다”고 전했다.
◆작게 시작하라
비싼 집, 규모가 큰 아파트보다는 가격이 적당하고 규모도 작은 프로퍼티를 시작하는 것이 좋다. 부담도 적을 뿐 아니라 부동산을 관리하면서 행하게 되는 실수가 있어도 큰 타격이 없기 때문이다. 온라인 프로퍼티 매니지먼트 업체인 렌털루션의 라이언 쿤 대표는 “처음부터 무리해서 프로퍼티를 구입했다 관리를 잘 못하면 모기지 페이먼트하기도 힘들어진다. 이는 차압으로 이어질 가능성이 높아진다”고 말했다.
◆수입 및 비용 분석
특히 렌털 프로퍼티에 투자할 때는 비용 및 수입을 철저히 분석해야 한다. 초보투자자들은 특히 비용를 잘못 계산하는 경우가 많다. 비용으로는 단순히 모기지 페이먼트만 나가는 것이 아니라 보험료, 재산세, 건물관리비, 수리비 등 많은 항목이 있다. 특히 프로퍼티에 문제가 생기면 생각하지도 못한 비용이 지출된다. 또한 테넌트가 제때 안 구해지면 이 또한 비용이 된다.
부동산 투자회사인 하우스 히어로즈의 루카스 마차도 대표는 “랜드로드가 가장 심각하게 고민해야 할 것은 수입과 비용을 정확한 내용을 아는 것”이라며 “수익이 날 것으로 기대하고 투자했다 실제로는 손해를 보는 경우는 매우 흔하게 발생한다”고 전했다.
◆과도한 건물 업그레이드는 금물
부동산을 구입한 후 건물에 너무 많은 돈을 들여 업그레이드하는 투자자들이 있다. 하지만 이는 좋지 못한 생각이다. 적당한 수준의 업그레이드는 건물 가치도 올리고 렌트비도 올릴 수 있지만 어느 정도 수준을 벗어나면 건물가치 및 렌트비 상승분이 업그레이드 비용을 따라가기 힘들다. 이 때문에 전문가들은 가장 기본적인 수준의 업그레이드만 할 것을 권하고 있다. 일반적으로 기본적인 수준의 업그레이드시 투입되는 비용 대비 렌트비 상승분은 1.2~1.4배 수준이지만 투입되는 비용이 높아질수록 비용 대비 렌트비 상승분 비율은 낮아진다.
◆테넌트 선택
좋은 테넌트를 선택하는 것은 투자 성공의 핵심이다. 렌트비도 제대로 내지 않은 테넌트가 소송까지 제기하면 엄청한 손해가 불가피하다. 이 때문에 절대적인 기준이 될 수는 없지만 크레딧이 좋은 테넌트를 뽑는 것이 중요하다. 또한 전문가들은 월 수입이 렌트비의 최소 3배가 되는 테넌트를 선택할 것을 추천한다. 또한 건물주가 렌털 관련 법규정을 정확하게 이해하는 것도 필요하다.
