과열 식고 가계수입 증가, 구매 능력 커져
주택구매 모기지 신청 건수 4주 만에 증가
주택 판매가 3년 동안 계속된 감소세를 이어가는 가운데 올해 봄이 집 사기 좋은 시기가 될 것이라는 전망이 나오고 있다. 긍정적인 전망은 지금까지 주택 시장의 상황과는 다른 것이다. 우선 시장 상황은 좋을 것이 없어 보인다. 지난 21일 전국부동산중개인협회(NAR)는 기존주택 판매 통계를 발표했다.
올해 1월 기존주택 판매가 494만 채를 기록해 지난해 12월보다 1.2% 줄었다는 것이다. 판매량에서 3개월 연속 줄어든 데다 2018년 1월과 비교하면 8.5%나 감소했고 3년 내 최저 수준으로 떨어졌다. 더구나 지난해 기존주택 판매는 2015년 이후 가장 적었다.
판매는 줄었지만 가격은 올랐다. 1월 기존주택 중간 판매가격은 지난해 1월 대비 2.8% 상승해 24만7500달러를 나타냈다. 이로써 전년 동기 대비 주택 가격은 83개월째 상승세를 이어갔다.
이런 상황에서 봄 주택시장이 긍정적인 것은 왜일까. 부동산 에이전트와 전문가들은 오랫동안 판매 감소 원인으로 매물 부족과 모기지 금리 상승을 지목했다. 이 중 매물은 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 1월 말 전국의 주택 재고는 159만 채로 지난해 12월의 153만 채보다 늘었다. 1년 전의 152만 채와 비교하면 재고량은 더 늘었다.
모기지 금리도 하락하고 있다. 낮은 모기지 금리는 집값 상승 둔화와 맞물리면서 과열 양상이 계속됐던 주택 시장이 여타 경제 분야와 상응하는 좀 더 유연한 환경으로 바뀌고 있다. 이런 요인들이 결합하면서 이번 봄철이 주택 구매자들에게 상대적으로 집 사기 좋은 시기라는 분석이 나온다.
집값 상승에서도 한 가지 긍정적인 면이 있다. 1월에 2.8% 올랐지만 이는 2012년 2월 이후 가장 약한 상승률이었다. 집값은 여전히 1년 전보다 올랐지만 상승폭이 이전보다 좁혀진 것이다.
NAR 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 이를 봄철 주택시장에 대한 긍정적인 신호로 해석했다. “1월 기존주택 판매가 역사적 평균보다 약세를 보였지만 완만해진 집값이 가계수입 증가와 맞물리면 주택 구매 능력을 높일 것이며 앞으로 더 많은 바이어가 주택 시장에 나올 것이다.”
여기서 문제는 구매 가능한 주택이 시장에 얼마나 공급되는 것이냐이다. 이를 보여주는 사례가 있다.
1년 전과 비교해 전국적으로 10만 달러 이하의 주택 판매는 약 15% 줄었다. 75만 달러 이상 주택을 보면 판매가 역사 줄었지만 감소폭이 2%에 불과했다. 물론 주택 판매가 줄고 있는 것은 맞다. 윤 수석 이코노미스트는 이날 통계에 대해서 “1분기에도 주택시장이 약할 것이라는 신호”라면서도 “1분기 판매 약세는 일시적인 것일 수 있다”고 조심스럽게 말했다. 중산층이 구매하는 가격대에서 매수세 감소가 적은 것에서 보듯 구매 의사가 여전히 강하다고 해석할 수 있다.
매물 부족 문제와 관련해 주택 건설은 여전히 수요를 만족시키지 못하는 상황이다. 특히 낮은 가격대의 주택이 부족하다. 하지만 현재의 주택 건설 여건을 보면 적정 가격대의 주택 부족 상황은 쉽게 해결되지 않을 전망이다.
전국주택건설연합(NAHB)의 로버트 디에츠 수석 이코노미스트는 “과도한 규제와 극심한 택지 부족 노동력 부족 관세 상승으로 인한 자잿값 인상 등으로 인한 건설비 상승으로 적절한 가격대의 주택 건설이 더 어려워지고 있다”고 토로했다. 그럼에도 NAHB는 2월 들어 주택 건설 심리가 전반적으로 나아지고 있다고 보고 있다.
앞으로 6개월 동안 주택 구매자와 판매가 증가할 것이라는 예상도 이를 뒷받침한다.
낮은 모기지 금리도 긍정적인 영향을 미치고 있다. 모기지 금리는 지난해 9월 크게 올랐으나 11월 들어 하락했고 12월에는 더 큰 폭으로 떨어졌고 올해도 내림세를 지속하고 있다. 부동산 전문가들은 대부분 최근의 모기지 금리 하락이 더 많이 구매자를 주택 시장으로 돌려세울 것으로 예상하고 있다. 모기지은행연합(MBA) 발표에 따르면 2월 셋째 주 모기지 신청 건수는 전주보다 3.6% 증가했다. 주택 구매를 위한 모기지 신청 건수는 2% 증가했다.
주택 구매용 신청이 상승한 것은 한 달 새 처음으로 주택 시장에 긍정적인 신호로 해석된다.
MBA의 조엘 칸 부사장은 “4주 연속 하락했던 신청 건수가 1주 사이 2% 상승했고 1년 전과 비교해도 2.5% 증가한 것은 주택 거래가 활발해지는 봄을 앞두고 희망을 준다”고 말했다. 물론 전체 신청 건수가 1년 전보다 적은 점은 주택 시장의 전반적인 상황을 보여주는 것으로 받아들여야 한다.
금융위기 이후 경기가 회복하는 과정에서 가파르게 오른 집값은 여전히 높은 상태를 유지하고 있다. 이 때문에 주택 시장에서 가장 소외된 이들 중 하나가 첫 주택 구매자다. 전통적으로 첫 주택 구매자는 전체 주택 판매에서 약 40%를 차지한다.
하지만 지난해 12월에는 기존주택 판매의 32%를 차지했고 올해 1월에는 이보다 더 낮은 29%까지 떨어졌다. 네이션와이드의 데이비드 버슨 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 새로운 저점에 접근하면 모기지 금리의 부정적 영향이 줄고 취업 시장과 인구 구성이 긍정적인 작용하면서 주택 구매 수요를 키울 것”이라고 전망했다.
낮은 모기지 금리가 집값 상승 억제와 조합을 이루면 주택 시장은 최근의 과열 양상에서 빠져나와 다른 경제 상황과 보조를 맞출 것이라는 지적이다.
프레디맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 “몇 년 새 처음으로 임금이 상승하며 주택 가격과 흐름을 같이하고 있고 여기에 주택 재고가 늘면서 봄에는 주택 시장이 지난 몇 달간의 부진에서 회복하기 시작할 것”이라고 내다봤다.
