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어디에 투자해야 더 높은 수익을 올릴 수 있을까?

Posted by admin on June 17, 2019
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◆ 거주 목적 주택 구입

최근 부동산을 주제로 한 TV 채널에서는 주택을 활용해 투자 수익을 올릴 수 있는 프로그램이 인기리에 방영되고 있다. 급매성 매물을 저가에 구입해 리모델링 공사 뒤 높은 가격에 되파는 ‘플리핑’, 투자용 임대 주택 구입을 통한 임대 수익 창출 등이 주택을 활용한 대표적인 수익 창출 방법이다. 플리핑이나 주택 임대 경험이 없다고 실망할 필요는 없다.

거주 목적으로 구입한 주택을 통해서도 얼마든지 돈을 벌 수 있다. 가격이 떨어졌을 때 주택을 구입해서 적어도 구입 비용이 회수될 때까지 장기간 거주한 뒤 가격이 올랐을 때 처분하면 매매 차익을 올릴 수 있다. ‘말처럼 쉬울까’라는 회의적인 시각이 있을 수 있지만 리얼터닷컴의 조사에서 증명됐다.

지난해 말 기준 주택 가격은 1년간 약 4.3% 상승했고 3년간 상승률은 약 15.2%로 더욱 높다. 만약 주택을 5년 동안 팔지 않고 보유했을 경우 주택 가격 상승률은 무려 약 23.9%로 잘 나간다는 주식 시장 수익률을 크게 웃돈다. 대니얼 해일 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “주택 구입 뒤 거주하는 것만으로도 자산 축적 효과가 있다”라며 “매달 납부하는 모기지 페이먼트 중 원금 부분이 주택 자산으로 차곡차곡 쌓인다”라고 설명했다.

◆ ‘부동산 투자 신탁’(REITs)

부동산 투자자들은 언젠가 번듯한 사무실 건물이나 쇼핑센터 한 채쯤 보유하고 싶다는 꿈을 갖고 있다. 그러나 당장 큰 건물을 구입할 투자 자금이 부족하다고 꿈을 포기할 필요는 없다. 부동산 투자 신탁을 통해 대규모 상업용 건물에 얼마든지 투자할 수 있다.

부동산 투자 신탁은 건물을 직접 구입하는 방식의 투자는 아니다. 대신 상업용 부동산을 구입하고 관리하는 투자 업체의 지분을 구입해서 수익을 배당받는 방식의 부동산 투자 방법이다. 부동산 투자 신탁은 일반적으로 매 분기 상업용 부동산 투자를 통해 발생한 수익을 투자자들에게 배당한다.

부동산 투자 신탁 투자자들은 배당금 외에도 보유한 부동산 투자 신탁을 주식처럼 사고파는 방식으로 차익을 실현할 수 있다. ‘전국 부동산 투자 신탁 협회’(National Association of Real Estate Investment Trusts)의 론 쿠이켄달 대변인은 “부동산 투자 신탁은 일반 투자자들에게 건물 직접 구입에 따른 번거로움 없이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공한다”라고 설명했다.

부동산 투자 신탁 업종 중 최근 1년간 가장 높은 수익률을 기록하고 있는 업종은 인프라스트럭처 관련 업종이다. 이동 통신사들이 주요 임대 고객인 이동 전화 기지국 업종 부동산 투자 신탁의 수익률은 지난 5월 29일 기준 약 36.4%를 찍었다. 전체 부동산 투자 신탁의 수익률은 1년간 약 16.09%(5월 29일 기준), 3년간 약 7.42%, 5년간 약 8.67%를 기록하고 있다.

◆ ‘플리핑’(Flipping)

플리핑에 대한 관심이 날로 뜨거워지고 있다. 그도 그럴 것이 플리핑 투자자들이 최근 몇년간 눈부신 수익률을 기록하고 있기 때문이다. 리얼터닷컴의 조사에 따르면 플리팅을 통한 투자 수익률은 2014년 약 45.3%, 2016년 약 51%, 그리고 지난해에 약 44.8%로 매년 안정적인 고수익을 꾸준히 제공하고 있다.

부동산 시장 조사 기관 ‘애톰 데이타 솔루션’(ATTOM Data Solutions)의 조사에서도 플리핑 투자자들은 플리핑용 주택 한 채를 사고팔면서 평균 약 7만 달러에 달하는 높은 수익을 올리는 것으로 나타났다.
그러나 고수익이 제공되는 투자에 고위험이 반드시 따르듯 플리핑 투자도 마찬가지다. 플리핑 투자 시 가장 큰 위험 요인은 수리비다.

애톰 데이타 솔루션이 조사한 플리핑 투자 수익은 수리비를 포함하지 않는 금액으로 평균 약 2만 5,000달러~4만 달러에 달하는 수리비를 제외할 경우 실제 수익은 다소 낮아진다. 당초 예상과 달리 수리비가 불어나면 자칫 플리핑 투자로 인한 손실을 입을 수도 있다.

‘전국 부동산 투자자 협회’(National Real Estate Investors Association)의 찰스 타셀 ‘최고 운영 책임자’(COO)는 “플리핑 투자 시 수리비로 충분한 금액을 적립해두는 것이 매우 중요하다”라며 “예상치 못한 수리 항목이 빈번하게 발생하기 때문”이라고 강조했다. 플리핑 투자의 또 다른 성공 비결은 시세보다 저렴한 가격의 매물을 찾는 작업이다.

하지만 최근 주택 가격이 매년 급등세를 보이면서 저가 매물을 찾는 일이 힘들어졌다. 애톰 데이타 솔루션에 따르면 저가대 매물 부족으로 인해 2017년과 2018년 사이 플리팅 거래가 약 4%나 감소한 것으로 조사됐다.

◆ 주택 임대

경험이 없이 일반인들도 흔히 접근할 수 있는 부동산 투자 방식이다. 단독 주택 임대 투자는 플리핑처럼 수리나 리모델링 공사에 대한 부담이 낮고 주택 가격 하락 시에도 임대 수익이 발생하기 때문에 비교적 안전한 투자 방식이라고 할 수 있다. 토드 테타 애톰 데이타 솔루션의 ‘최고 기술 책임자’(CTO)는 “단독 주택 임대 투자의 가장 큰 장점은 장기적으로 ‘소극적인 소득’(Passive Income)을 창출할 수 있다는 것”이라고 설명했다.

그러나 투자 위험이 낮은 만큼 수익률은 높은 편이 아니다. 리얼터닷컴에 따르면 올해 1분기 단독 주택 임대 수익률은 약 8.6%로 2016년(약 9.1%)과 2014년(약 9.9%)에 비해 소폭 하락했다. 단독 주택 임대가 안전한 투자 방식으로 여겨지지만 위험이 전혀 없는 것은 아니다.

세입자를 잘 선별해야 임대료 연체나 건물 훼손 등의 위험을 방지할 수 있고 전문 관리 업체를 통해서 관리할 경우 임대료의 약 6%~15%에 해당하는 수수료 비용이 발생한다.

세입자가 나간 뒤 다른 세입자를 찾는 기간 동안 공실로 인한 임대료 수익 감소가 발생하기 쉽다. 세입자의 계약 위반이나 임대료 연체로 강제 퇴거를 실시해야 할 경우 절차가 수개월씩 걸리기도 하고 이 기간 중 임대료를 받지 못하는 경우도 많다.

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