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부동산 투자 5가지 트렌드

Posted by admin on April 5, 2019
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애플·아마존 등 글로벌 기업도 본사 이전
임대 시장 활성화…기회 구역 투자도 호기

집값이 너무 올랐다. 그러나 주택 시장 붕괴에 대한 걱정은 시기상조다. 부동산 가치를 끌어올릴 수 있는 요인은 아직도 많다. 주택 시장의 여러 가지 지표가 등락을 거듭하여 시장의 앞날을 예측하기가 매우 불투명한 상태지만 올해도 투자 수익을 창출할 수 있는 기회는 있다. 포브스 부동산 카운슬에서 제시한 올 부동산 투자 시 염두에 두어야 할 5가지 트렌드를 정리한다.

1. 이자율 인상

연방준비제도(Fed.연준)의 이자율에 대해 예측을 하는 것은 불가능하다. 모기지 금리가 몇 달 사이 30년 고정 4.5%로 떨어졌다. 대부분의 전문가들이 모기지 금리가 올해에 30년 고정 5%까지 올라갈 것으로 예상하고 있다.

연준의 금리가 2.25%~2.5%를 유지될 것으로 예상되며 향후 금리 인상이 늦춰질 전망이다. 10년 만기 국채 금리와 연동되는 모기지 금리는 투자자의 비용을 증가시킬 것이다.

2. 밀레니얼 세대 바이어의 주택 시장 진입

밀레니얼 세대는 7400만 명으로 베이비부머 세대보다 많다. 따라서 밀레니얼 세대의 돈을 좇아야 한다.

밀레니얼 세대가 주택을 구매할 시기가 됐다. 밀레니얼 세대의 주택 소유율은 전국 평균 64%보다 낮다. 이는 1000만 명의 예비 수요가 있다는 뜻이다. 밀레니얼 세대의 평균 가구 소득은 8만8200달러로 첫 주택을 장만할 능력을 갖추고 있다.

2020년이 밀레니얼 세대의 주택 구매가 피크를 이룰 것이다. 향후 10년간 이 세대가 주택 시장을 대표할 것이다. 만약 주택값이 너무 오르면 이 세대들은 비싸도 새로 지은 임대용 주택에 초점을 맞출 것이다.

3. 2차 도시의 성장

1차 도시의 가격이 너무 올라 주택 구매자들은 2차 도시로 눈을 돌리고 있다. 이러한 추세는 2020년까지 계속될 것이다. 2차 시장으로의 자본 유입은 투자와 가격 상승의 두 자릿수 성장을 이끌고 있다. 도요타는 남가주에서 철수하여 댈러스 메트로 지역으로 본사를 이전했다. 애플은 오스틴에 10억 달러 규모의 캠퍼스를 아마존은 워싱턴DC 외곽에 제2 본사를 확정했다. 이러한 움직임은 제2 시장에서 부동산 가치의 상승이 이루어질 수 있다는 신호다.

전형적인 사이클 후반기에 자본은 뉴욕이나 샌프란시스코같이 과대평가된 1차 도시에서 떠나 가격이 싼 2차 시장으로 이동한다.

4. 주택 임대 시장 활성화

앳홈데이터에 의하며 현재 주택 시장에서 임대할 수 있는 주택 비율이 59%로 높다. 그리고 집값 인상이 임금의 80% 수준을 넘어섰다. 따라서 집값이 계속 오르기를 기대하기보다는 주택 렌트 시장이 더 활성화될 것을 기대하는 것이 좋다.

이러한 주택 시장의 변화는 시애틀 샌호세 라스베이거스 포틀랜드에서 잘 보여준다. 이곳에서 작년에 주택 판매량은 증가했으나 집값 인상과 모기지 이자율 증가로 주택을 구매할 수 있는 비율은 오히려 감소했다.

단독 주택 가격이 부담스러우면 멀티 패밀리 투자자는 이익을 볼 것이다.

앳홈에 따르면 인구가 100만 명이 넘는 도시에서는 집을 구매하기가 점점 어렵다. 현재 마이애미 뉴욕 시애틀 라스베이거스 샌호세 샌프란시스코 보스턴에서 집을 구매하는 것보다 렌트 가능 비율이 더 높다. 렌트비는 더욱 상승할 것이다.

5. 기회 구역의 투자 기회

투자자들은 기회 구역(Opportunity Zone)에 투자하는 것을 깊이 고려해 봐야 한다. 양도 소득세를 연기하고 삭감해 주는 프로그램이다. 현지 전문가들이 이런 기회를 가장 잘 이해하고 있다. 현재 납부해야 할 양도 소득세가 6조 달러다. 이 돈이 기회 구역에 투자될 수 있으며 기회 구역의 부동산 시세를 견인할 것이다. 넘치는 1차 시장의 자금으로 기회 구역에 투자하면 큰 수익을 올릴 가능성이 있다.

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