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사전 홈 인스펙션 실시하면 ‘흠’ 잡힐 일 없다

Posted by admin on August 20, 2019
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▲내놓기 전 홈인스펙션 실시

주택 관리의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 그러나 주택 처분 계획에 따라 중요도는 조금 차이가 날 수 있다. 당장 집을 팔 계획이 없다면 주택 관리 소홀로 인한 불편을 조금 참고 살면 그만이다. 그러나 집을 곧 내놓을 계획이라면 주택 관리 소홀로 예상치 못한 손해를 입을 수 있다. 홈 인스펙션을 통해 발견된 결함에 따라 높은 수리비가 발생하거나 수천달러에 달하는 금액을 깎아야 줘야하는 일이 주택 거래 시 흔하다.

시카고 소재 ‘전미 홈 인스펙터 협회’(American Society of Home Inspector)의 프랭크 리쉬 관계자는 “‘이 집에서 30년간 살았지만 전혀 문제가 없다’라고 말하는 셀러를 자주 본다”라며 “하지만 바이어의 시각에서 보면 실제로 이곳 저곳에서 결함이 투성이인 매물이 많다”라고 강조했다.

그동안 정기적인 주택 관리에 소홀했다고 해서 집을 팔지 못하는 것은 아니다. 지금이라도 늦지 않았기때문에 집을 내놓기 전에 사전 홈 인스펙션을 실시하는 것이 급선무다. 홈 인스펙션을 통해 발견된 결함 정도에 따라 집을 내놓기 전 수리를 실시할 지 아니면 리스팅 가격에 적용할 지 등을 결정할 수 있도 있다.

▲내 집 상태 알아야 덜 깎을 수 있다

홈 인스펙션 비용을 핑계로 사전 홈 인스펙션을 꺼리는 셀러가 있다. 그러나 세상에 공짜가 없듯이 높은 수익을 위해서 투자가 필요하다. 주택 면적 약 1,200~1,500 평방 피트 기준 홈 인스펙션 비용은 약 350달러~600달러 정도다. 수백달러에 불과한 홈 인스펙션 비용을 아끼려다 집값에서 수천달러를 깎아 줘야하는 일이 주택 거래 시 흔히 발생한다.

사전 홈 인스펙션 실시로 인한 가장 큰 장점은 바이어측의 수리비 협상에 대비할 수 있다는 것이다. 주택 거래 시 바이어는 홈 인스펙션 결과에 따라 셀러 측에 직접 수리 또는 수리비를 요청하는 것이 관행적인 절차다. 사전 홈 인스펙션을 통해 이미 어떤 결함이 있는지 파악하고 있다면 바이어 측이 터무니 없는 수리비 요청에 적절히 대응할 수 있다. 상태가 완벽한 매물이라도 홈 인스펙션에서 발견된 결함에 실망해서 주택 거래를 취소하는 바이어도 많다. 사전 홈 인스펙션 결과를 바이어 측에 미리 공개하면 갑작스러운 취소를 미연에 방지할 수 있다. 사전 홈 인스펙션에서 발견된 결함을 집을 내놓기 전에 수리했다면 수리비에 대한 세금 공제 혜택을 받을 수 있는 것도 장점에 속한다.

▲여유롭게 수리할 수 있다

바이어 측이 실시한 홈 인스펙션 결과가 나온 뒤 셀러 측은 크게 두가지 방법으로 대응하게 된다. 예상 수리비에 해당한 금액만큼 주택 구입 가격에서 인하하거나 아니면 직접 수리를 하는 방법이다. 수리비를 조금이라도 절약하기 위해 ‘직접 수리’ 옵션을 결정했다면 주의할 점이 몇가지 있다.

에스크로를 마감하기로 합의된 기간 내에 수리를 마쳐야 한다면 수리를 서두를 수 밖에 없다. 서둘러 수리를 하다 보면 적정 비용보다 높은 수리비를 지불하거나 올바른 업체 선정에 어려움을 겪기 쉽다. 반면 사전 홈 인스펙션 실시로 결함 여부를 이미 파악해 놓았다면 집을 내놓기 전에 필요한 수리를 미리 마칠 수 있고 적어도 서둘러 수리 업체를 물색해야하는 어려움을 피할 수 있다.

▲바이어에게 흠 잡힐 일 없다

주택 거래 시 바이어는 대개 2번정도 셀러와 협상을 할 수 있는 기회가 있다. 첫번째 기회는 오퍼를 제출하면서 하는 가격 협상이고 두번째는 홈 인스펙션 결과를 놓고 시도하는 협상이다. 두번째 협상 기회를 지렛대 삼아 가격 인하 전략을 펼치는 바이어도 많다. 그러나 사전 홈 인스펙션을 실시하고 발견된 결함을 깔끔히 수리했다면 반대로 이점을 리스팅 가격을 정할 때 적용할 수 있다.

처음부터 아예 조금 높은 가격으로 집을 내놓으면 바이어 측의 2차 가격 협상에서 유리한 위치를 선점할 수 있다. 셀러스 마켓 상황에서도 사전 홈 인스펙션이 매우 유리한 협상 도구로 사용될 수 있다. 바이어 간 구입 경쟁이 치열할 때 일부 바이어는 셀러 측이 실시한 사전 홈 인스펙션을 바이어가 실시하는 홈 인스펙션을 대체하는 경우가 흔하다.

▲발견 사항은 반드시 공개

사전 홈 인스펙션 실시의 장점이 많지만 셀러들이 한가지 유의해야 할 점이 있다. 사전 홈 인스펙션을 통해 발견된 결함은 바이어 측에 반드시 공개해야 한다. 셀러의 매물 상태 공개 규정에 따라 셀러에게 알려진 결함 중 주택 가치에 영향을 미칠 것으로 판단되는 결함은 주택 거래 기간 중 바이어 측에 알려야 할 의무가 있다. 공개된 내용에 따라 바이어가 주택 구입 결정을 취소할 수도 있다.

반대로 셀러가 사전 홈 인스펙션 결과를 바이어 측 수리 요청에 지렛대로 활용할 수도 있다. 바이어 측의 수리 요청이 부당하다고 판단되면 사전 홈 인스펙션 결과를 내세워 바이어 측 협상에 대처하면 된다.

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