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마라톤과 같은 주택 구입 절차

Posted by admin on August 16, 2019
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주택 구입 절차는 마치 마라톤과 같다. 마지막 결승선을 통과할 때까지 끝난 것이 아니다. 주택 구입 절차의 결승선을 눈앞에 두고 실시되는 절차가 매물 상태를 최종 점검하는 ‘파이널 워크 스루’(Final Walk-Through)다. 구입 완료 시점의 매물 상태가 오퍼를 제출할 때와 비교해 큰 차이가 없는지, 셀러가 약속한 수리가 적절히 실시됐는지 등을 점검하는 과정이다. 홈 인스펙션과 마찬가지로 파이널 워크 스루 절차도 절대 생략해서는 안 되는 절차다. 온라인 금융 정보 업체 뱅크레이트 닷컴이 ‘파이널 워크 스루’의 중요성에 대해 강조했다.

▲ 홈 인스펙션과 다르다

오퍼를 제출하기 전까지 매물을 자세히 둘러볼 기회는 그다지 많지 않다. 제출한 오퍼가 수락되고 에스크로를 개설한 뒤에 실시되는 홈 인스펙션 절차가 매물 상태를 꼼꼼히 점검할 수 있는 첫 번째 기회다. 주택 상태를 전문적으로 진단하는 전문 업체를 통해 진행되는 홈 인스펙션은 주택 구입 결정을 다시 한번 확인할 수 있는 기회이기도 하다. 점검 결과에 따라 기존에 체약된 구입 계약이 취소되기도 한다.

반면 파이널 워크 스루는 매물의 상태가 홈 인스펙션을 실시했을 때 또는 처음 오퍼를 제출했을 때와 같은 상태인지 확인하는 과정이다. 그래서 파이널 워크 스루는 주택 구입 절차 중 거의 마지막 단계에 실시된다. 홈 인스펙션에서 발견된 결함을 셀러가 수리하리고 합의됐다면 파이널 워크 스루를 통해 수리 여부를 확인해야 한다. ‘eXp 리얼티’의 앨리스 알론조 부동산 전문가는 “구입 완료를 앞둔 집의 창문을 옆집 아이가 실수로 공을 던져 깨트릴 수도 있고 이보다 더한 훼손이 발견되는 경우도 흔하다”라고 강조했다.

▲ 홈 인스펙터 대동하면 도움

일반적으로 파이널 워크 스루에 참석하는 인원은 바이어와 바이어 에이전트 등이다. 셀러와 셀러 측 리스팅 에이전트가 참석하는 경우는 드물다. 셀러 참석 시 느낄 수 있는 부담감 없이 여유롭게 매물 상태를 둘러볼 수 있는 기회가 주어진다. 신규 주택도 파이널 워크 스루를 실시한다. 새로 분양된 매물을 대상으로 한 파이널 워크 스루에서도 역시 추가 결함 사항이나 외관상의 문제점 등이 점검 대상이다. 새로 지은 집이라고 해서 문제가 없을 것이란 생각에 파이널 워크 스루를 생략하면 안 된다.

홈 인스펙션을 통해 발견된 중대한 결함을 셀러 측이 수리하기로 합의했다면 홈 인스펙션을 담당한 인스펙터와 함께 파이널 워크 스루를 진행하는 것이 좋다. 추가 비용이 들더라도 동일한 인스펙터를 통해 발견된 결함이 올바로 수리됐는지 주택 구입 전 확실히 해둬야 한다. 홈 인스펙터를 대동할 계획이라면 파이널 워크 스루 일정 이전에 인스펙터 측 일정을 확인하고 미리 약속을 잡도록 한다.

▲ 에스크로 마감 5~7일 전 실시하면 좋아

파이널 워크 스루 일정은 오퍼를 제출할 때 결정된다. 오퍼 조건 중 파이널 워크 스루 일정에 대한 조건이 있는데 아무리 늦어도 에스크로 마감 예정일 하루 전에는 실시되어야 한다. 파이널 워크 스루를 너무 일찍 할 필요도 없지만 대개 에스크로 마감 예정일 약 5~7일 전에 실시하는 것이 관행이다. 따라서 처음 오퍼를 제출할 때부터 파이널 워크 스루와 관련된 조항을 에이전트와 함께 상의한 뒤 결정한다.

가급적이면 집이 빈 상태에서 파이널 워크 스루를 실시하면 조금 더 자세히 점검할 수 있다. 에이전트를 통해 집이 비어있는지를 확인한 뒤 파이널 워크 스루 일정을 잡을 수 있다. 홈 인스펙션에서 큰 문제가 발견되지 않았다면 에스크로 마감 당일에 실시하는 경우도 흔하다.

▲ 필요시 2차 워크 스루 실시

파이널 워크 스루를 실시한 뒤 기후 조건이 악화됐거나 인근에서 자연재해가 발생한 경우에는 한차례 더 실시하는 것이 안전하다. 폭우나 지진, 산불 등으로 매물에 훼손이나 기타 피해가 발생할 수도 있다. 폭우로 인해 침수 또는 누수 피해가 발생할 수 있고 강풍으로 쓰러진 나무가 주택 지붕을 덮치는 경우도 흔히 발생한다.

인근에서 발생한 싱크 홀로 지반에 문제가 발생할 수도 있다. 일반적으로 파이널 워크 스루 전후로 모기지 대출 은행의 대출 승인이 이뤄지는데 매물에 예상치 못한 피해가 발생하면 대출 승인 절차가 지연되거나 아예 거절될 위험도 도사린다. 2차 파이널 워크 스루를 통해 발견된 피해나 결함도 셀러 측과 해결 방안을 합의한 뒤에 에스크로를 마감해야 한다.

▲ 발견된 문제 셀러와 재 협상

파이널 워크 스루를 통해 결함이 발견됐다고 해서 에스크로가 취소되는 것은 아니다. 결함 상태에 따라 거의 대부분 셀러 측과 원만한 합의를 통해 해결하는 경우가 많다. 간단한 결함이라면 셀러 측이 직접 수리할 것을 합의할 수도 있고 심각한 결함이라도 당장 입주에 큰 문제가 없는 결함이라면 셀러 측에게 ‘수리비’ 명목의 크레딧을 요청하기도 한다.

셀러 측과 합의가 순조롭게 진행되지 않는 경우 에스크로 마감이 지연되는 것은 감안해야 한다. 주택의 크기와 셀러가 합의한 수리 항목에 따라 파이널 워크 스루에 소요되는 시간은 빠르면 약 15분에서 1시간 정도다. 수영장과 별채 등이 있는 매물은 파이널 워크 스루에 걸리는 시간이 조금 더 필요하기 때문에 일정을 여유롭게 정하는 것이 중요하다.

▲ 파이널 워크 스루 당일 준비 및 점검 사항

→ 에이전트 통해서 셀러 측 ‘공개 서류’(Disclosure) 및 인스펙션 보고서 지참하기, → 셀러가 약속한 수리 사항 관련 서류 지참하기, → 전등 및 ‘천장 선풍기’(Ceilin Fang) 스위치 켜고 꺼보기, → 스마트폰 충전기로 각 전기 콘센트 점검하기, → 주방 및 욕실 싱크대 수도 틀어보고 누수 확인하기, → 음식 쓰레기 분쇄기 등 주방 가전제품 작동 여부 확인하기, → 스위치와 리모트 컨트롤로 차고 문 열어보기, → 에어컨과 실내 난방기 작동해보기, → 벽난로 작동해보기, → 모든 창문과 방문 열고 닫아보기, → 화장실 변기 물 내려보고 작동 여부 및 누수 여부 확인하기, → 욕실 및 주방 환풍기 작동해보기, → 실내벽, 바닥, 천장 상태 점검하기, → 건물 외벽 상태 점검하기, →전 주인 개인 소지품 등 불필요한 물건 정리 여부 확인하기.

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